Что можно построить на земельном участке
Что разрешено строить на участке: как категория и вид использования, зоны и правила застройки определяют дом, его этажность, отступы и порядок оформления.
Что можно построить на участке, определяют четыре вещи: категория земель, вид разрешённого использования, зоны с особыми условиями и градостроительный регламент. Дом на «неправильном» участке не узаконят, поэтому это проверяют до покупки, а не после.
1. Категория земель и вид использования
Жилой дом разрешён на ИЖС, приусадебном ЛПХ и садовом участке. На полевом ЛПХ, огородном участке и сельхозземле вне населённого пункта капитальный дом строить нельзя. Оба поля — в выписке ЕГРН.
2. Территориальная зона и ПЗЗ
Правила землепользования и застройки делят территорию на зоны и задают для каждой градостроительный регламент: разрешённые виды использования и предельные параметры. Именно зона, а не только категория, определяет, что и какого размера можно построить.
3. Предельные параметры: этажность, высота, отступы
Объект ИЖС — дом до трёх надземных этажей и до 20 метров на одну семью. Регламент зоны может ограничить сильнее, а также задать отступы от границ и максимальный процент застройки. Маленький участок с отступами резко ограничивает пятно дома.
4. Зоны с особыми условиями
Даже при подходящем виде использования охранная зона ЛЭП или газопровода, санитарно-защитная или водоохранная зона могут сделать стройку невозможной. Их проверяют по реестру и на местности до сделки.
5. Как оформить стройку
Для дома на ИЖС, ЛПХ или садовом участке разрешение на строительство не нужно — действует уведомительный порядок: уведомление до стройки и об окончании после. По ним дом ставят на кадастровый учёт и регистрируют право.
Проверьте по теме
Проверить свой участок
Всё перечисленное считается по конкретному кадастровому номеру: категория, вид использования, ограничения, подъезд, расстояние до сетей и предельные параметры застройки. Базовая проверка бесплатна.
Проверить участок по кадастровому номеруЧастые вопросы
Как узнать, что можно построить на участке?
Посмотрите категорию и вид использования в выписке ЕГРН, затем территориальную зону и её регламент в правилах землепользования и застройки муниципалитета, и проверьте зоны с особыми условиями.
Можно ли построить дом на землях сельхозназначения?
На приусадебном ЛПХ и садовом участке — да. На полевом ЛПХ и сельхозземле для производства вне населённого пункта — нет, дом там признают самовольной постройкой.
Нужно ли разрешение на строительство дома?
Для ИЖС, ЛПХ и садовых участков — нет, действует уведомительный порядок по статье 51.1 Градостроительного кодекса.
Другие руководства
Короткие ответы — в «Вопросах», все разборы — в блоге.